Сергей Мамедов: Ипотека — как дефибриллятор для украинской экономики
Председатель Правления ГЛОБУС БАНКА о важности
активизации кридитования первичного рынка
Украинская экономика растет слишком медленными
темпами, отстающими от общемировых. Это мешает нашей стране реализовать свой
потенциал, а украинцам – повысить уровень своей жизни. Экономике нужен толчок с
быстрым положительным эффектом, который сразу почувствуют страна и каждый ее
гражданин. Один из проверенных и безотказных инструментов – это ипотека, рассказал
изданию «Финансовый
клуб»
Председатель Правления банка «Глобус» Сергей Мамедов
Опыт других государств показывает, что
инвестирование в жилую недвижимость оказывает положительное влияние на
макроэкономическую ситуацию в стране, способствует росту ВВП и является важным
двигателем развития экономики. Ипотека может выполнить роль дефибриллятора, чей
разряд запустит механизм финансирования, реформирования и активизации
украинской экономики.
Нынешнее состояние ипотечного кредитования
в Украине
Дела с ипотекой в Украине не самые лучшие. По
данным НБУ, за 11 месяцев 2018 года объем портфеля кредитов, предоставленных
физическим лицам на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости
увеличился на 2,4% (с 48,3 млрд грн до 49,4 млрд грн). Много это или мало?
Очень мало.
Наша аналитика показывает, что средняя сумма
ипотечного кредита в Украине – 800 тыс. грн ($28,5 тыс.). А в общем количестве
сделок на покупку жилья ипотечные договоры составляют всего 3%.
Государственные программы поддержки через
Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) и Государственное специализированное
финансовое учреждение «Государственный фонд содействия молодежному жилищному
строительству» не получают надлежащего финансирования, поэтому не могут активно
развиваться.
На рынке ипотечного кредитования реально работает
до десяти банков, и их количество практически не меняется уже несколько лет.
Это не добавляет оптимизма.
Потенциал ипотечного кредитования в
Украине
По нашей статистике, средний возраст заемщика в
Украине – 37 лет, его официальные доходы составляют до 5 тыс. грн в месяц, и он
уже имеет жилье. Это свидетельствует, что:
а) украинская молодежь ипотечные кредиты не берет;
б) украинцы мало зарабатывают (официально);
в) ипотечные кредиты, как правило, берут не на
первое жилье, а на улучшение жилищных условий.
Между тем, потребность в жилье у наших граждан
колоссальная. По данным ГИУ, в очереди на получение жилья стоит почти 800 тыс.
украинских семей. В жилье остро нуждаются более 60% временно перемещенных лиц.
Ежегодный дополнительный спрос населения на жилье
составляет 81,7 млрд грн, в то время как финансовые возможности приобрести
жилье без кредитов имеют менее 10% домохозяйств. Необходимые капиталовложения в
замену устаревшего жилого фонда составляют фантастические 500 млрд грн!
Для сравнения: уровень обеспеченности жилой
площадью жителя Украины – 23 м2; Чехии – 28,7 м2; Испании – 33 м2; Нидерландов
– 41 м2; Германии – 43 м2; Великобритании – 44 м2; Дании – 51,4 м2. Уровень
вакантности (свободного) жилья в Украине – 2,77%, в Европе – 9,1%.
Соотношение ипотечных кредитов к ВВП страны: в
Украине – 5,1%, в Чехии – 13%, в Польше – 19,6%, во Франции – 42,4%, в Германии
– 45,3%, в Испании – 62,1%, в Великобритании – 83,7%, в Нидерландах – 106,2%.
Почему такое отставание?
Препятствия на пути развития ипотечного
кредитования и негативные последствия
Среднестатистическая украинская семья финансово не
способна приобрести себе даже минимально необходимые квадратные метры.
Стоимость одного квадратного метра жилья составляет от полутора до двух и более
среднемесячных зарплат украинца (в зависимости от региона). Даже в Киеве, с его
сравнительно высокими заработками, семья будет собирать на однокомнатную
квартиру почти 32 года (во Львове – 37 лет, в Одессе – 40 лет).
Выход – ипотечный кредит, но с ним тоже проблемы.
Почему? Во-первых, для большинства он слишком дорогой. Высокие ставки по
кредитам в Украине связаны с высокой стоимостью ресурсной базы. Добавьте сюда
отсутствие источников у банков долгосрочных ресурсов и недостаточную защита
прав кредиторов.
И вишенка на торте: согласно требований НБУ, банки
несут непомерные затраты на формирование резервов в размере 13,5% от суммы
выданных кредитов на покупку строящегося жилья. Таким образом, практически
парализуется кредитование населения на покупку недвижимости на первичном рынке
(инвестирование в строящуюся недвижимость).
У граждан Украины крайне низкая обеспеченность
жильем. Для иллюстрации приведем несколько цифр:
· в перенаселенном жилье проживает 45%
населения Украины, тогда как в Европе – только 17%;
· 39% жилья украинских домохозяйств не
соответствует санитарным нормам (13,65 м2 на человека);
· 60% домохозяйств живет в устаревшем жилом
фонде, построенном в 60-80-е годы;
· недовольны своим жильем 45% домохозяйств.
При этом в Украине наблюдается сокращение объемов
строительства. Доля же строительства в ВВП в Украине – всего 2,3%, тогда как в
Европе – 7,5%.
Нехватка жилья и отсутствие перспектив его
приобрести имеют вполне конкретные последствия. Базовая потребность –
современное качественное жилье – остается недостижимой для большинства граждан.
Поэтому различные социальные группы населения испытывают незащищенность и
неуверенность в завтрашнем дне. В результате происходит активный отток
квалифицированной рабочей силы за границу.
Все эти проблемы и вызовы можно решить только
благодаря разработке и запуску масштабной государственной программы ипотечного
кредитования.
Что такое эффективная ипотечная программа?
Хотел бы поделиться реальным примером и опытом
работы в сфере ипотечного кредитования.
Банк «Глобус» сегодня является лидером рынка
ипотечного кредитования в Украине (выдано 550 млн грн ипотечных кредитов для
1100 семей). У нас есть партнерские программы с более 30 надежными и
проверенными застройщиками. У нас лояльные условия кредитования – кредиты от
0,1% годовых на первый год, срок кредитования – до 20 лет.
В банке «Глобус» нет «багажа» в виде старых
валютных ипотечных кредитов. Мы работаем только с гривной, наш ипотечный
кредитный портфель свежий и очень качественный. Процент невозврата по таким
кредитам равняется нулю, а стратегия выдачи клиентам небольших сумм сводит
возможные риски к минимуму.
Ипотека – это приоритетное направление для банка
«Глобус». Мы хорошо знаем рынок, его игроков и своего клиента. И мы прекрасно
понимаем, что нужно, чтобы запустить массовую ипотеку. Сейчас банки сдерживают
нерыночные условия и искусственные ограничения. Их необходимо ликвидировать. В
частности, максимально уменьшить затраты банков на формирование резервов при
ипотечном кредитовании на первичном рынке.
Национальной банк объясняет свою позицию
существующими рисками недостроев и ссылаются на предыдущий негативный опыт
работы банков с ипотечными кредитами, значительная часть которых после кризиса
2008-2009 года перестала обслуживаться. Действительно, такой факт имеет место.
Но причиной роста объема проблемной задолженности в этот период стало, прежде
всего, не нарушение застройщиками графика строительства, а резкое изменение
курса гривны.
К тому времени значительная часть заемщиков имела
валютные ипотечные кредиты, которые просто не смогла обслуживать после
существенного обесценивания гривны. При этом в портфель проблемной
задолженности попали как ипотечные кредиты под строящееся жилье, так и кредиты
на покупку уже сданного в эксплуатацию жилья на вторичном рынке.
То есть, основным фактором риска выступало не
кредитование под недостроенную недвижимость, а валютное кредитование заемщиков,
получающих доходы исключительно в гривне. Сейчас валютные кредиты населению
банки не предоставляют, поэтому этот риск устранен.
Остается риск невыполнения застройщиками сроков
сдачи домов в эксплуатацию. Но и его можно минимизировать путем введения
дополнительных требований к застройщикам и к условиям их сотрудничества с
банками. И наш опыт сотрудничества с застройщиками подтверждает возможность
минимизировать риски недостроя.
Среди основных факторов минимизации рисков:
· наличие введенных в эксплуатацию жилых
комплексов, положительная репутация на рынке;
· хорошее финансовое состояние застройщика,
наличие собственных средств и отсутствие значительной задолженности перед
банками;
· банк должен аккредитировать не только
самого застройщика, но и каждый объект, а также контролировать ход
строительства;
· наличие полного пакета разрешительной
документации для объекта строительства.
По нашим прогнозам, такие простые шаги могут уже в
этом году увеличить объем финансирования первичной ипотеки до 20 млрд грн (в 10
раз!). Активизация ипотеки даст мгновенный и исключительно положительный
результат.
Положительный результат
Активизация ипотеки выгодна всем.
В первую очередь, ипотека запустит развитие
строительной отрасли. В отличие от отраслей экономики, ориентированных на
экспорт товаров, она не зависит от конъюнктуры на мировых рынках, способствует
росту ВВП и развитию смежных сфер.
Развитие строительной отрасли будет создавать
новые рабочие места, способствовать повышению уровня зарплаты, сократит отток
квалифицированной рабочей силы за границу и повысит качество жизни людей.
Здесь может возникнуть вопрос: а не запустит рост
ипотечного кредитования инфляцию?
Наоборот. Рост объемов ипотечного кредитования
позволит использовать антиинфляционную функцию рынка недвижимости, который
«связывает» деньги.
За счет увеличения поступлений от строителей и
смежных отраслей ипотека увеличит доходы бюджета и, что крайне важно, будет
стимулировать развитие современной инфраструктуры.
Возможность в перспективе получить собственное
жилье повысит уровень защищенности уязвимых социальных слоев населения. Это
будет стимулировать людей жить и работать в Украине.
Ипотека – это, конечно, не единственный инструмент
быстрого стимулирования экономики. Но его эффективное использование не требует
особых усилий, зато дает мгновенный результат. Можно сказать, что это
классический случай простого и обоснованного решения, которое выгодно всем. В
сочетании с другими мерами ипотека даст максимальный результат. Стоит проверить
это на практике.
Читать также:
Банки
